Raport de Evaluare in 3 pasi :
Pasul 1: inspectia proprietatii de catre Expertul Evaluator
- * identificarea proprietatii
- * identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate: ce contine proprietatea, a cui este, identificarea sarcinilor
- * utilizarea evaluarii: scopul si ce tip de valoare trebuie determinata (Valoarea de piată este cel mai obisnuit tip de valoare asociat cu evaluarea proprietătilor. Este foarte important ca valoarea de piată sau oricare alt tip de valoare estimată să fie identificată si definită foarte clar în orice misiune de evaluare, desi se poate duce că valoarea de piată este cea vizată în absenta unei specificări)
- * inspectia (vizitarea) fizica a proprietatii de evaluat: identificarea si analiza amplasamentului si constructiilor, aprecierea starii tehnice. Efectuarea de fotografii atat la interior cat si la exterior , solicitarea de copii ale documentelor proprietatii (titlul de proprietate, actul de vanzare-cumparare, donatie, succesiune, etc. plan cadastral, extras de carte funiciara, certificat de urbanism, autorizatie de construire) Discutii cu proprietarii/clientii.
Pasul 2: centralizarea tuturor informatiilor si analiza lor
- * colectarea si analiza datelor/informatiilor relevante: in functie de natura proprietatii de evaluat.
Aceste date si informatii trebuie sa contina elementele necesare pentru aplicarea metodelor de evaluare (metoda costurilor, analiza celei mai bune utilizari, metoda comparatiei directe, etc.) respectiv:
- date privind costurile de inlocuire si/sau reparatii
- date privind tranzactiile realizate cu proprietati comparabile sau despre oferte de tranzactionare
- date privind veniturile generabile de proprietatile comparabile
Se analizeaza toate informatiile culese si se interpreteaza rezultatele din punct de vedere al evaluarii. - * se stabilesc limitele si ipotezele care vor sta la baza elaborarii raportului; se deduc si estimeaza conditiile limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la derularea tranzactiei.
- * se stabilesc ce metode de evaluare sunt adecvate pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare de evaluat.
Pasul 3: elaborarea raportului de evaluare
- Raportul evaluarii imobiliare explica procesele analitice care au fost parcurse in cursul evaluarii si prezinta informatiile semnificative care au fost folosite in analiza . Tipul , dimensiunea si continutul unui raport de evaluare variaza in functie de tipul proprietatii , cerintele legale si de natura si complexitatea procesului de evaluare imobiliara . Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise.
- Raportul scris: este rezultatul evaluarii, comunicat in scris clientului. Rapoartele scrise pot fi documente narative detaliate, care sa contina materiale pertinente examinate si analizele realizate pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente narative sintetizate cum ar fi actualizari periodice ale valorilor, formulare utilizate de catre guvern sau de alte agentii sau scrisori catre clienti.
- Raport verbal: este rezultatul evaluarii, comunicat verbal unui client sau prezentat in justitie ca marturie de expert sau depozitie. Un raport de evaluare comunicat verbal unui client trebuie sa fie sustinut de un dosar de lucru si urmat cel putin de un rezumat scris al evaluarii.
- Prin Raportul de evaluare, evaluatorul, prezinta opinia sa cu privire la proprietatea evaluata. Arata clar si explicit datele care au stat la baza evaluarii. Prezinta procesele analitice care au fost parcurse pe timpul evaluarii. Evidentiaza informatiile relevante despre proprietatea analizata. Raportul de evaluare este un document prin care evaluatorul informeaza clientul cu privire la rezultatele analizei sale, exprimand o opinie clara si neechivoca. Este document intocmit strict intre evaluator si client.
Raportul de evaluare trebuie sã fie obiectiv si evaluatorul trebuie sã se asigure cã nu existã conflicte de interese, nu este influentat de presiuni din partea clientului sau a unei terte persoane, pentru a prezenta un rezultat predestinat al evaluarii.
Raportul de evaluare
- Toata expertiza, munca, eforturile, cunostintele si experienta unui evaluator imobiliar sunt concretizate in raportul de evaluare.
Acest document este instrumentul prin care evaluatorul imobiliar comunica clientului, sau altei persoane desemnate de acesta, rezultatele si concluziile evaluarii imobiliare. - Capitolele pe care, obligatoriu, orice raport de evaluare trebuie sa le cuprinda sunt descrise in standardele internationale de evaluare, pe care Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din România (ANEVAR) le-a adoptat si in conformitate cu care evaluatorii imobiliari isi desfasoara activitatea.
- Modul de ordonare al acestora in cadrul raportului sunt lasate la libera alegere a evaluatorului, din acest punct de vedere standardul fiind destul de flexibil.
- Raportul trebuie sa se bazeze pe o investigatie cuprinzatoare, sa aiba o organizare logica, o argumentatie solida si o exprimare clara.
- Raportul de evaluare este un document care, prin modul de prezentare si terminologia sa, trebuie sa exprime o opinie clara, neechivoca si suficient de detaliata pentru a garanta ca informeaza corect despre toate aspectele-cheie si ca nu poate da nastere la neintelegeri asupra situatiei reale si asupra valorii estimate a proprietatii evaluate.
- Raportul de evaluare trebuie sa fie obiectiv si evaluatorul trebuie sa se asigure ca nu exista conflicte de interese, nu este influentat de presiuni din partea clientului sau a unei terte persoane, pentru a prezenta un rezultat predestinat al evaluarii.
- Forma raportului de evaluare va avea in vedere informatiile specifice primite de evaluator de la client si scopurile utilizarii evaluarii de catre acesta.
- Scopul pentru care se alcatuieste un raport de evaluare este extrem de important pentru continutul si forma acestuia, precum si pentru logica exprimarii unei anumite concluzii de catre evaluator.
- Evaluatorul are obligatia de a pregati un raport transparent si coerent, pentru a evita inducerea in eroare sau confuzia beneficiarului. In analiza rezultatelor care se obtin se tine cont de urmatoarele principii: valoarea este subiectiva; valoarea este o predictie; evaluarea este comparatie, orientare pe piata.
- Criteriile pe baza carora se ajunge la estimarea valorii finale fundamentate si semnificative sunt: adecvarea, precizia, cantitatea de informatii. Opinia evaluatorului este perceptia acestuia referitor la cel mai probabil pret intr-o tranzactie obiectiva.
- Evaluarea exprima o opinie asupra unei valori. Evaluarea imobiliara este o analiza, o opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte, ale unei anumite proprietati imobiliare, exprimata de o persoana impartiala specializata in analiza si evaluarea proprietatilor (evaluatorul imobiliar)