Evaluari imobiliare Timisoara - cod deontologic 25/09/2017

CODUL DEONTOLOGIC AL PROFESIEI DE EVALUATOR

1. Introducere

In aplicarea Standardelor Internationale de Evaluare, editate de Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare – International Valuation Standards Committee – IVSC si adoptate ca Standarde de Evaluare ale ASOCIATIEI NATIONALE A EVALUATORILOR DIN ROMANIA („ANEVAR”), din anul 2004, este esential ca evaluarile, realizate in conformitate cu acestea, sa fie efectuate de evaluatori profesionisti, onesti si competenti, fara prejudecati si interese proprii, ale caror rapoarte sunt clare, nu induc in eroare si care prezinta toate aspectele esentiale pentru intelegerea adecvata a evaluarii. Evaluatorii, membri ai ANEVAR („Evaluatorii”), vor promova si vor mentine in permanenta increderea publicului in profesiunea de evaluator. O evaluare elaborata pe baza Standardelor Internationale de Evaluare il obliga pe evaluator sa respecte acest Cod deontologic al profesiei de evaluator („Codul dentologic”).

2. Etica evaluatorului

Evaluatorii vor mentine in permanenta un standard inalt de onestitate si integritate si isi vor desfasura activitatile astfel incat sa nu prejudicieze clientii, publicul, profesia sau ANEVAR.
2.1. Integritate
2.11. Un evaluator nu trebuie sa actioneze in mod inselator sau fraudulos.
2.1.2. Un evaluator nu trebuie sa redacteze si sa comunice in mod constient un raport care contine opinii si analize false, inexacte sau partinitoare.
2.1.3. Un evaluator nu trebuie sa contribuie sau sa participe la un serviciu de evaluare pe care alti evaluatori il considera ca nejustificat.
2.1.4. Un evaluator trebuie sa actioneze legal si sa respecte legile si reglementarile din Romania, sau din tara in care indeplineste o anumita misiune.
2.1.5. Un evaluator nu trebuie sa prezinte denaturat/neadevarat calificarile sale profesionale sau sa sugereze o astfel de prezentare.
2.1.6. Un evaluator nu va folosi in mod constient pretentii sau reclame false, eronate sau exagerate, cu intentia de a-si asigura lucrari de evaluare.
2.1.7. Un evaluator va avea grija ca orice salariat sau colaborator subordonat, care ia parte la misiunea de evaluare, sa respecte acest Cod Deontologic.
2.2. Conflicte de interese
2.2.1. Un evaluator nu trebuie sa actioneze pentru doua sau mai multe parti in aceeasi problema, cu exceptia unui consimtamant in scris al acelor parti.
2.2.2. Un evaluator trebuie sa ia toate masurile necesare pentru a nu se ivi conflicte intre interesele clientilor sai si cele ale altor clienti, ale evaluatorului, ale firmei sale, rudelor, prietenilor sau asociatilor. Posibilele conflicte vor fi evidentiate in scris, inainte de acceptarea instructiunilor clientului. Orice astfel de conflicte, pe care evaluatorul le descopera ulterior, trebuie sa fie imediat comunicate. In cazul in care aceste conflicte sunt percepute de evaluator, dupa finalizarea evaluarii, comunicarea acestora trebuie facuta intr-o perioada de timp rezonabila.
2.3. Confidentialitate
2.3.1. Intotdeauna, un evaluator trebuie sa trateze problemele clientului cu discretia si confidentialitatea corespunzatoare.
2.3.2. Un evaluator nu trebuie sa divulge informatiile sensibile, obtinute de la un client sau rezultatele unei lucrari elaborate pentru un client, altor persoane decat celor autorizate de client, cu exceptia cazului in care se solicita acest lucru in mod legal, cum ar fi situatiile in care un evaluator trebuie sa respecte anumite proceduri cvasi-judiciare – de ex., procedura de investigare a sesizarilor de competenta Comisiei de Etica si Disciplina a ANEVAR, reglementata prin Regulamentul de organizare si functionare al acestei comisii, in cadrul ANEVAR.
2.4. Impartialitate
2.4.1. Un evaluator trebuie sa efectueze o misiune de evaluare cu stricta independenta, obiectivitate si impartialitate si fara a considera interesele personale.
2.4.2. Un evaluator nu trebuie sa accepte o misiune de evaluare care presupune raportarea unor opinii si concluzii predeterminate.
2.4.3. Onorariile aferente unei misiuni de evaluare nu trebuie sa depinda de marimea valorii finale, propuse de evaluator in raportul de evaluare.
2.4.4. Daca onorariul evaluatorului este sau nu conditionat de orice aspect al raportului, acest lucru trebuie precizat.
2.4.5. Un evaluator nu trebuie sa se bazeze pe informatiile esentiale, furnizate de un client sau de orice alta parte, fara o verificare adecvata a acestor informatii sau fara o confirmare a veridicitatii informatiilor din partea unei surse independente, cu exceptia cazului in care natura si importanta gradului de incredere in informatiile primite sunt specificate ca o conditie limitativa.
2.4.6. Un evaluator nu va accepta o misiune de evaluare care implica raportarea unor conditii ipotetice pe care si le-a asumat, dar care nu pot fi realizate intr-o perioada de timp rezonabila.
2.4.7. Conditiile ipotetice, care exprima o posibilitate rezonabila, pot fi raportate cu conditia sa fie insotite de o discutie cu privire la sansele de realizare a ipotezei precum si la determinarea valorii care reflecta adevarata situatie, de ex., o situatie in care un client vrea sa stie care va fi valoarea terenului care ar putea fi decontaminat.
2.4.8. Un evaluator nu va folosi sau nu se va baza pe concluzii fara suport, bazate pe o prejudecata de orice fel sau nu va raporta concluzii care reflecta opinia ca aceasta prejudecata este necesara pentru mentinerea sau maximizarea valorii.
2.4.9. La verificarea raportului altui evaluator, un evaluator va rationa in mod impartial si isi va justifica motivele pentru care este de acord sau in dezacord cu concluziile raportului.

3. Competenta evaluatorului

Un evaluator trebuie sa posede cunostintele, competenta si experienta necesare pentru a indeplini in mod eficient misiunea de evaluare, in conexiune cu Standardele Internationale de Evaluare.
3.1. Acceptarea instructiunilor
3.1.1. Inainte de a accepta o misiune de evaluare sau de a incheia un contract de efectuare a oricarei misiuni, un evaluator trebuie sa identifice in mod corespunzator problema care trebuie abordata si sa fie sigur ca poseda experienta si cunostintele necesare sau, in cazul unei misiuni in strainatate, ca este capabil sa se asocieze cu un profesionist care are experienta sau cunoaste caracteristicile pietei, limba si legislatia pentru a-si indeplini misiunea in mod competent.
3.2. Asistenta din exterior
3.2.1. Atunci cand se apeleaza la asistenta din exterior, in vederea completarii competentelor unui evaluator, acesta va trebui sa stabileasca daca persoanele care ofera asistenta poseda abilitatile si respecta principiile deontologice necesare.
3.2.2. Cand se solicita asistenta din exterior este necesara obtinerea acordului clientului, iar identitatea persoanelor care ofera asistenta si importanta rolului lor vor fi evidentiate in raportul evaluatorului.
3.3. Eficienta si constiinciozitate
3.3.1. Evaluatorul va actiona prompt si eficient pentru indeplinirea instructiunilor clientului si va informa clientul asupra stadiilor evaluarii.
3.3.2. Instructiunile vor fi refuzate in cazul in care circumstantele impiedica efectuarea investigatiilor necesare, obtinerea unei calitati bune a muncii si finalizarea evaluarii intr-un timp rezonabil.
3.3.3. Inainte de raportarea evaluarii, instructiunile scrise vor fi primite de la client si/sau vor fi confirmate in scris de evaluator, continand detalii suficiente pentru a evita orice interpretare eronata.
3.3.4. Un evaluator va face verificari si investigatii laborioase pentru a se asigura ca datele analizei continute in raportul de evaluare sunt corecte si credibile.
3.3.5. Un evaluator va pregati un dosar de lucru pentru fiecare misiune care, la finalizare, va confine cate o copie a originalului, pe hartie sau in forma electronica, a tuturor rapoartelor scrise, a corespondentei si a notificarilor plus insemnarile din dosar, care intaresc opiniile evaluatorului prin verificari, comparare obiectiva, deductie si calcul.
3.3.6. Dosarul de lucru al fiecarei misiuni de evaluare trebuie sa fie pastrat pentru o perioada de cel putin cinci ani de la finalizarea misiunii.

4. Practici lipsite de etica si de profesionalism in misiunea de evaluare

Sunt considerate practici lipsite de etica si de profesionalism, fara a se limita la acestea, in mod deosebit:
4.1. Acceptarea de catre evaluator a unui contract de efectuare a unei misiuni de
evaluare, a carui plata este conditionata de:
4.1.1. O decizie judecatoreasca favorabila clientului referitoare la proprietatea evaluata;
4.1.2. O reducere de impozit obtinuta de client pentru acea proprietate;
4.1.3. Pretul vanzarii acelei proprietati;
4.1.4. Orice indicatii sau concluzii furnizate apriori de client.
4.2. Acceptarea de catre evaluator a unui contract de efectuare a unei misiuni de evaluare, a carui plata reprezinta procente din valoarea la care se ajunge in urma evaluarii.
4.3. Acceptarea de catre evaluator a unui contract de efectuare a unei misiuni de evaluare, care priveste o proprietate pentru care el are un interes actual sau de perspectiva. Interesele pe care un evaluator le-ar putea avea fata de o proprietate evaluata includ:
4.3.1. Dobandirea respectivei proprietati;
4.3.2. Functionarea ca agent de vanzare-cumparare sau finantare a respectivei proprietati;
4.3.3. Administrarea respectivei proprietati.
4.4. Este lipsita de etica si profesionalism:
4.4.1. Utilizarea semnaturii unei persoane care nu a lucrat efectiv la evaluare sau nu a supravegheat efectiv evaluarea;
4.4.2. In cazul unui raport comun, lipsa unei semnaturi sau a oricarei opinii divergente;
4.4.3. In cazul colaborarii intre doi sau mai multi evaluatori, prezentarea de rapoarte separate;
4.4.4. In cazul unor evaluari independente pentru aceeasi proprietate, colaborarea in orice fel a evaluatorilor angajati independent.
4.5. Emiterea de opinii asupra valorii unei proprietati fara a face investigatii complete si fara a analiza toate datele.
4.6. Reclama prin utilizarea informatiilor false, cum ar fi:
4.6.1. Prezentarea gresita a experientei si calificarii profesionale a evaluatorului;
4.6.2. Prezentarea falsa a serviciilor ce pot fi oferite de evaluator, conform calificarii sale, sau prezentarea in scop de reclama, a unor contracte incheiate anterior, fara permisiunea expresa a clientului;
4.6.3. Afirmarea, garantarea sau insinuarea faptului ca evaluarea ar putea fi efectuata conform intereselor clientului.
4.6.4. La verificarea raportului altui evaluator, un evaluator nu va denigra munca desfasurata de autorul raportului de evaluare verificat si isi va justifica motivele pentru care este de acord sau in dezacord cu concluziile raportului de evaluare verificat.
Opiniile exprimate nu se vor referi la valoarea obtinuta, ci la respectarea standardelor si procedurilor recunoscute de evaluare, adecvarea metodelor alese si a judecatii evaluatorului.
4.6.5. Exprimarea publica a unor opinii despre profesionalismul, experienta, calitatea rapoartelor de evaluare elaborate de catre unii membri ai ANEVAR, precum si defaimarea ANEVAR.